Kupní smlouva podle aktuálního Občanského zákoníku

Nový občanský zákoník (NOZ) nevznikl ze dne na den, ale byl připravován 11 let, na základě rozhodnutí tehdejšího ministra spravedlnosti Otakara Motejla a obsahuje přes 3.000 paragrafů. Občanský zákoník nás každého provází od narození až do smrti.

Jaké konkrétní změny nás čekají v pozici kupujícího, nebo prodávajícího? Začneme tím nejdůležitějším a tou je kupní smlouva, bez které se neobejdete.

1.KUPNÍ SMLOUVA

  • Kupní smlouva je v současné době zmíněna jak obchodnímu, tak i občanskému zákoníku.
  • Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní. Kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu dohodnutou kupní cenu (§ 2079 odst. 1 NOZ).
  • NOZ obsahuje zvláštní ustanovení o skrytých vadách stavby spojené se zemí pevným základem.
  • Pokud kupující prodávajícímu neoznámí skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět (§ 2129 odst. 2 NOZ).

1.1 Vedlejší ujednání při kupní smlouvě

Nový občanský zákoník (ve zkratce NOZ) zpřesňuje a rozšiřuje vedlejší ujednání při kupní smlouvě (§ 2132– 2157 NOZ). Z obchodního zákoníku (§ 71– 475) přebírá úpravu koupě nazkoušku a cenové doložky. NOZ nově počítá s výhradou zpětného prodeje a výhradou lepšího kupce.

Smluvní strany si mohou v kupní smlouvě určit například tato vedlejší ujednání:

  • Výhradu vlastnického práva (§ 2132 – 2134 NOZ)
  • Výhradu zpětné koupě (§ 2135 – 2138 NOZ)
  • Výhradu zpětného prodeje (§ 2139 NOZ)
  • Předkupní právo (§ 2140 – 2149 NOZ)
  • Koupi na zkoušku (§ 2150 – 2151 NOZ)
  • Výhradu lepšího kupce (§ 2152 – 2153 NOZ)
  • Cenovou doložku (§ 2154 – 2156 NOZ)
  • Jiná vedlejší ujednání (§ 2157 NOZ)

1.1.1 Výhrada vlastnického práva

  • Výhrada vlastnického práva (§ 2132 – 2134 NOZ) je písemné ujednání mezi kupujícím a prodávajícím, že prodávající nabude vlastnické právo k prodávané věci až po jejím úplném zaplacení.
  • Prodávající může při prodlení s platbou snadno uplatnit právo na vydání věci z titulu ochrany vlastnického práva.
  • Nebezpečí škody na věci na kupujícího přechází již jejím převzetím.
  • Sjednáním výhrady vlastnického práva není odběratel, kupující mimo jiné oprávněn věc dále prodat, jinak se vystavuje trestnímu stíhání za zpronevěru.

V PRAXI: Výhradu vlastnického práva bude vyžadovat prodávající strana; ze strachu, aby neprodala nemovitost, bez zaplacení plné kupní ceny. Tuto obavu zcela běžně řeší zaplacení kupní ceny do úschovy třetí strany (advokát, notář, banka). Kdy podepsáné kupní smlouvy jsou v úschově a na katastr nemovitostí jsou vloženy až po zaplacení plné kupní ceny právě do úschovy. Výhradu vlastnického práva při použití úschovy a správného nastavení procesu obchodního případu není třeba vyžadovat.

1.1.2 Výhrada zpětné koupě

  • Z ujednání o výhradě zpětné koupě vzniká kupujícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu za úplatu zpět. Kupující vrátí prodávajícímu věc v nezhoršeném stavu a prodávající vrátí kupujícímu kupní cenu (§ 2135 odst. 1 NOZ).
  • Výhradu zpětné koupě lze uplatnit jak na věc movitou, tak na věc nemovitou (byt, dům, pozemek).
  • Současná právní úprava nevyžaduje písemnou formu tohoto ujednání.
  • Nebyla-li ujednána lhůta, ve které má prodávající právo žádat vrácení věci, platí u nemovité věci lhůta 10 let (pokud se smluvní strany nedohodnou jinak).

V PRAXI: Pokud kupující kupuje nemovitost a hodlá nemovitost využívat: bydlet, pronajímat, nebo ji jednoho dne prodat, na toto ujednání prodávajícího nemůže přistoupit!

1.1.3 Výhrada zpětného prodeje

  • Pro výhradu zpětného prodeje se využívají obdobné ujednání jako o výhrady zpětné koupě (§ 2139 NOZ).

V PRAXI: Kupující si vyžádá, kdykoli ve stanovené lhůtě prodat prodávajícímu zpět nemovitost a získat i zpět kupní cenu. Pokud prodávající prodává nemovitost a je rozhodnutý prodat, na toto ujednání kupujícího nikdy nepřistoupí!

1.1.4 Koupě na zkoušku

  • Ten, kdo koupí věc na zkoušku, kupuje s podmínkou, že věc ve zkušební lhůtě schválí (§ 2150 odst. 1 NOZ).
  • Pokud si strany neujednají zkušební lhůtu, činí u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. Zkušební doba dle dosavadní právní úpravy obchodního zákoníku (§ 471) činila tři měsíce od uzavření smlouvy.
  • Pokud kupující neodmítne věc ve zkušební době, má se za to, že ji schválil (§ 2151 odst. 2 NOZ).
  • Kupující nemá právo věc odmítnout, nemůže-li ji vrátit ve stavu, v jakém ji převzal.

V PRAXI: Jako kupující, budete možná toto ujednání po prodávajícím vyžadovat. Jako prodávající, ale budete zásadně proti. Raději dáte přednost kupujícímu, který chce opravdu koupit a od kterého neočekáváte, že vám po roce užívání nemovitosti koupi neschválí.

1.1.5 Výhrada lepšího kupce

  • Uzavřením kupní smlouvy s výhradou lepšího kupce nabývá prodávající právo dát přednost lepšímu kupci, přihlásí-li se v určené lhůtě. Lhůta činí u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy (§ 2152 odst. 1 NOZ).
  • Zda je nový kupec lepší, rozhoduje prodávající; může dát například přednost novému kupci, ačkoli první nabízí vyšší cenu (§ 2152 odst. 2 NOZ).

V PRAXI: Tentokrát se role obrací. Z pozice prodávajícího je to velice lákavé ujednání. Svou nemovitost prodáte dnes za 1 mil. Kč, ale v dalších 12 měsících jí budete dál inzerovat a nabízet. Pokud najdete kupce, který je ochoten zaplatit 1.2 mil. Kč, dáte přednost ve stanovené lhůtě lepšímu kupci a od původní kupní smlouvy odstoupíte. Z pozice kupujícího tento bod nejspíš rezolutně odmítnete a raději koupíte jinou nemovitost, u které prodávající nevyžaduje toto ujednání.

1.1.6 Předkupní právo

  • U předkupního práva jsou stranami předkupník a koupěchtivý. Ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat koupěchtivému (§ 2140 odst. 1 NOZ).
  • Předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Neučiní-li to, předkupní právo zanikne (§ 2148 odst. 1 NOZ).
  • Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu (§ 147 odst. 1 NOZ). Tak jako dle dosavadní právní úpravy může být výhrada předkupního práva sjednána jako právo věcné.
  • Výhrada předkupního práva zavazuje dědice (§ 2142 NOZ), oproti tomu dle dosavadní právní úpravy předkupní právo nepřechází na dědice oprávněné osoby (§ 604 OZ).

STAVBA JE SOUČÁSTÍ POZEMKU

  • NOZ se navrací k zásadě superficies solo cedit, podle níž povrch ustupuje pozemku. Tato zásada jinými slovy znamená, že stavba je součástí pozemku.
  • Pokud bude ke dni 1. ledna 2014 vlastník pozemku totožný s vlastníkem stavby, pak se stavba stane součástí pozemku přímo ze zákona.
  • Pokud však bude stavba v rukou vlastníka odlišného od vlastníka pozemku, nestane se stavba (§ 3055 odst. 1 NOZ) dnem nabytí účinnosti NOZ součástí pozemku a bude nadále nemovitou věcí.
  • Právní spojení pozemku a stavby v jednu nemovitou věc se odloží až do doby, kdy se vlastnictví pozemku i stavby spojí v rukou jediného vlastníka. Za tím účelem ustanovení § 3056 odst. 1 NOZ zakládá vlastníkovi pozemku zákonné předkupní právo ke stavbě a vlastníku stavby zákonné předkupní právo k pozemku. Bude-li chtít vlastník stavby prodat svou stavbu, bude mít povinnost nabídnout ji nejprve vlastníkovi pozemku k dkoupení.
  • Naopak, bude-li chtít vlastník pozemku svůj pozemek prodat, bude mít tutéž povinnost vůči vlastníkovi stavby. Nebude-li předkupní právo oprávněným subjektem (tedy vlastníkem stavby nebo pozemku) využito, zůstane zachováno a bude zatěžovat věc i nadále. Bude-li ovšem předkupní právo využito, dojde k právnímu spojení obou věcí, kdy stavba se stane součástí pozemku a předkupní právo zanikne.